Averbação de imóvel: o que é e em quais situações é necessária?

Averbação de imóvel | Imagem de gkhaus no Pixabay

Se você possui um imóvel ou está pensando em comprar um, é muito importante entender o que significa averbação no Registro de Imóveis. Trata-se de uma etapa fundamental para garantir que a matrícula do imóvel esteja atualizada e reflita exatamente a situação real daquele bem.

Neste conteúdo, você vai entender o que é a averbação, em quais situações ela é necessária, quais são os riscos de não realizá-la e como fazer esse procedimento corretamente.

O que é averbação de imóvel?

A averbação é o ato de registrar, na matrícula do imóvel, qualquer alteração que ocorra tanto na sua estrutura física quanto na situação jurídica dos proprietários.

Em outras palavras, sempre que há alguma mudança — seja uma construção, reforma, desmembramento, alteração de estado civil dos proprietários ou quitação de financiamento — ela precisa constar na matrícula do imóvel que fica vinculada a um cartório de registro específico, conforme a localização do imóvel.

Ou seja, qualquer alteração — como construção, reforma, desmembramento, mudança no estado civil dos proprietários ou quitação de financiamento — precisa ser atualizada na matrícula do imóvel, que está vinculada a um cartório de registro específico, determinado pela localização do imóvel.

Esse procedimento garante que o imóvel esteja regularizado perante os órgãos competentes, o que é essencial para sua valorização e para a realização de operações como venda, financiamento, doação ou inventário.

Quando é necessário fazer a averbação?

A averbação deve ser realizada sempre que houver alguma alteração relevante em relação ao imóvel ou aos seus proprietários. Veja os principais casos:

• Construção em terreno que estava sem edificação;
• Ampliação ou reforma que altere a metragem do imóvel;
• Regularização de construções feitas sem aprovação anterior;
• Desmembramento (divisão) de terrenos;
• Unificação de lotes;
• Casamento dos proprietários (em regime de comunhão de bens);
• Divórcio, com a devida partilha de bens;
• Formalização de inventário e partilha de herança;
• Alteração de nome dos proprietários por decisão judicial;
• Quitação de financiamento imobiliário;
• Constituição de condomínio edilício (no caso de edifícios residenciais ou comerciais).

Quais os riscos de não realizar a averbação?

Manter a matrícula do imóvel desatualizada pode gerar diversos problemas, tanto jurídicos quanto financeiros. Entre os principais riscos estão:

• Impossibilidade de vender o imóvel formalmente;
• Dificuldade ou impedimento para obter financiamento bancário;
• Problemas no inventário, partilha ou doação do imóvel;
• Desvalorização no mercado imobiliário;
• Multas, embargos ou outras penalidades administrativas;
• Exigências futuras de órgãos públicos, como prefeitura, cartório e Receita Federal.

Além disso, qualquer negócio que envolva um imóvel irregular fica sujeito a questionamentos legais, trazendo insegurança para todas as partes envolvidas.

Como fazer a averbação de um imóvel?

O processo de averbação ocorre diretamente no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado. De forma geral, envolve os seguintes passos:

1. Reunir a documentação necessária, que varia de acordo com o tipo de averbação (obra, alteração civil, quitação, entre outros);
2. Providenciar documentos técnicos, quando aplicável, como projeto aprovado pela prefeitura, habite-se, ART ou RRT, e eventuais certidões, como a do INSS;
3. Protocolar o pedido de averbação no cartório, acompanhado dos documentos exigidos;
4. Efetuar o pagamento dos emolumentos cartoriais correspondentes;
5. Aguardar a análise e o deferimento do cartório, que, estando tudo correto, realizará a averbação na matrícula do imóvel.

Importante destacar que, em alguns casos, o processo pode demandar acompanhamento jurídico especializado para garantir que toda a documentação esteja correta e evitar contratempos.

Quais documentos são necessários?

A documentação varia conforme o motivo da averbação. A seguir, alguns exemplos comuns:

Averbação de construção:

• Projeto aprovado pela prefeitura;
• Habite-se;
• ART ou RRT da obra;
• CND do INSS (ou declaração de dispensa, quando aplicável);
• Documentos pessoais dos proprietários;
• Matrícula atualizada do imóvel.

Averbação de divórcio:

• Sentença de divórcio homologada, com partilha de bens, se houver; Documentos pessoais das partes;
• Matrícula atualizada.

Averbação de casamento:

• Certidão de casamento atualizada;
• Documentos pessoais dos cônjuges;
• Matrícula atualizada.

Cada tipo de averbação possui particularidades, por isso é recomendável confirmar diretamente com o cartório e/ou advogado especialista a lista exata de documentos exigidos.

Base legal da averbação de imóvel

O procedimento de averbação está previsto na legislação brasileira, especialmente na:

• Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos);
• Código Civil Brasileiro;
• Normas de Serviço da Corregedoria de cada estado;
• Leis municipais, quando envolvem aspectos urbanísticos, como habite-se e CND.

Averbação e retificação: entenda a diferença

Muita gente confunde os termos, mas eles têm funções distintas no registro de imóveis.

• Averbação é o registro de uma alteração que já ocorreu e que deve constar na matrícula. Ela acrescenta uma informação nova, atualizando o status do imóvel ou dos proprietários.
• Retificação, por outro lado, é a correção de um erro ou dado incorreto na matrícula. Pode ser um erro de grafia, uma medida errada, ou uma informação desatualizada que precisa ser ajustada para refletir a verdade jurídica e material do imóvel.

Em poucas palavras:

• Averbação = acrescenta mudança legítima;
• Retificação = corrige informações erradas ou imprecisas.

Ambos são procedimentos legais essenciais para manter a matrícula do imóvel precisa e confiável.

Conclusão

Manter o imóvel devidamente regularizado não é apenas uma questão burocrática — é uma medida fundamental para garantir segurança jurídica, valorização patrimonial e liberdade para realizar negócios, como venda, financiamento, inventário e doação.

Se você identificou que seu imóvel necessita de averbação, é essencial buscar orientação especializada para conduzir o processo de forma correta, ágil e segura.

Os profissionais da Netimóveis são capacitados para te ajudar a identificar pendências na documentação do imóvel.

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Escrito por: 

Ana Lua Silveira

Advogada Imobiliarista e Coordenadora de Qualidade na Netimóveis. Especialista em regularização de imóveis e apaixonada por transformar burocracia em solução.